▲ 신호철 법무사

문) 저(김씨)는 최씨의 건물에 전세권등기를 하고 그 건물을 사용, 수익하던 중 계약기간이 만료되기 전에 그 건물의 소유권이 박씨에게 이전되었습니다. 이 경우 제가 전세권의 존속기간이 만료된 후 위 건물의 매수인 박씨에게 전세금의 반환을 청구할 수 있는지요?

답) 예, 그렇습니다.
귀하의 경우 전세권의 존속기간이 만료되면 새로운 소유자인 박씨에게 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.

해설)
1. 귀하께서 새로운 소유자인 박씨에게 전세금의 반환을 청구할 수 있는지의 여부는 전세권관계가 전세권이 설정된 건물을 매수한 자에게 인수되는지 여부입니다.

2. 전세권은 전세권자(귀하)가 전세금을 지급하고 타인(최씨)의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 것을 내용으로 하는 용익물권 뿐만 아니라, 전세권설정자(최씨)가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자(귀하)는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 담보물권적 성질을 지니고 있습니다.(민법 제303조 제1항, 제318조)

3. 한편 주택임대차보호법 및 상가임대차보호법은 이에 관하여 명문으로 그 지위를 인수하는 것으로 규정하고 있습니다. 이와 달리 일반 민법상 전세권은 이러한 규정을 두지 않고 있으므로, 이와 같은 경우에 그 지위가 승계되는지 문제됩니다.

4. 이에 대법원은 “전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권 관계로부터 생기는 상환청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고 있는 전세권설정자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것이므로, 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 된다.”(2006다6072)라고 판시함으로써 건물을 매수한 자에게 전세권설정자의 지위가 인수된다고 봅니다.

5. 그러므로 귀하께서는 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권설정자의 지위를 승계한 새로운 소유자인 박씨에게 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.