▲ 신호철 법무사

문) 저(최씨)는 1년 전 박씨와 그의 소유 상가건물(서울시내) 2층 일부에 대하여 임대차보증금 금2000만원, 월차임 금200만원으로 정하는 임대차계약을 체결하였고, 이를 임차하여 현재 당구장을 운영하고 있습니다.
그런데 건물주 박씨는 계약기간 만료 전 50일이 된 지난달 말경 저에게 여러 가지 이유를 들어 임대차보증금을 50%까지 올리겠다는 내용증명을 보내왔습니다. 저는 이 당구장을 통하여 생계를 유지하고 있으므로 재계약을 하여야할 입장인데, 갑자기 1000만원의 목돈을 마련하자니 너무 힘든 상황 입니다.
건물주 박씨의 과다한 임대차보증금의 인상요구에 대한 저의 법적대응은 무엇입니까?

답) 건물주 박씨의 임대차보증금 1000만원 인상요구는 그 보증금의 9%(180만원)를 초과하지 않는 범위 내에서 유효하고, 이를 초과한 부분(820만원)은 귀하께 청구할 수 없습니다. 따라서 이 사실을 박씨에게 통지하십시오.

해설)
1. 서울시내의 경우 그 보증금(월세*100의 합산)이 3억 원을 초과한 경우에는 「상가건물임대차보호법」(이하‘법’이라함.)의 적용대상이 아니지만, 귀하의 임대차 계약의 경우 기준 금액이 2억2천만원(보증금2000만원+200*100만원)이므로 이 법의 보호대상 입니다.

2. 차임 등의 증감청구권에 관하여 법 제11조는
“① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있고,
차임 등 증액청구의 기준에 관하여는 이 법의 시행령 제4조에서“법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.

또한 법 제10조에서 계약갱신의 요구에 관하여는 “ 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”고 규정하여 원칙적으로 갱신을 요구할 수 있고, 다만 임차인이 3기의 차임 액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 등의 경우에는 예외적으로 임차인은 그 갱신요구를 청구할 수 없습니다.

따라서 귀하께서는 차임의 연체사실 등 특별한 사정이 없는 한 계약의 갱신청구를 할 수 있고, 그 보증금 증액의 범위는 9%를 초과할 수 없습니다. 그러므로 귀하께서는 내용증명의 우편을 통하여 임대인 박씨에게 최고 180만원까지 인상할 수 있고, 이를 초과할 수 없다는 사실을 통지하십시오.